十项调控政策的杀伤力分析

针对日前出台或即将出台的宏调政策进行深入分析和探讨：到底哪项才是影响楼价的“重磅炸弹”？

政策一：首付   提高二套房首付 买房弹性仍很大  杀伤力：★★★

政策二：利率   上调存款准备金利率 房企或缩减投资规模　杀伤力：★★★

政策三：物业税　物业税一旦开征 对楼价影响难说　　杀伤力：★★

政策四：增值税　　清算土地增值税 影响或逐步加大　　杀伤力：★★★

政策五：加息　年内或再加息一二次消费者担忧还款能力　　杀伤力：★★

政策六：土地供应逐步放量         杀伤力：★★★★★

政策七：继续落实“90/70”政策　　杀伤力：★★★★

政策八：《物权法》正式实施　　杀伤力：★★★

政策九：限价房数量逐步增加　　杀伤力：★★★★

政策十：经济适用房逐渐上市　　杀伤力：★★

详细分析如下：

　　政策一：首付

　　提高二套房首付 买房弹性仍很大

　　杀伤力：★★★

　　中国人民银行、中国银监会9月27日晚联合发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。而备受关注的“第二套住房”认定标准已达成最后共识，其中最引关注的是，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。业内人士认为，该政策对于“第二套房”的界定标准仍有模糊之处，政策可谓是“高举轻打”，市场影响力有限。

　　地产专家韩世同分析，政策对于首次置业的人仍然实行原来的首付比例和贷款利率，所以中低收入的首次买家丝毫不受影响。然而对于能买得起第二套房的中高收入人群来说，政策也给他们预留了很大空间，首先是公积金没有列为参考标准，而目前买房人群一定程度是那些拥有很高公积金的国有企业员工。此外，一些高收入买家为了改善居住环境，他们完全有能力把第一套房的贷款结算清，或干脆一次性付款。据了解，目前一些外资银行仍没有确定具体的首付比例，为了争取到客户资源，很可能仍为买家提供之前的优惠利率。

　　业内人士认为，该政策对于投资买家造成了不小的影响，而对于自住买家来说，短期内会导致其观望态度，但由于政策弹性很大，因此，长期来看对买家并不会造成太大影响。

　　政策二：利率

　　上调存款准备金利率房企或缩减投资规模

　　杀伤力：★★★

　　中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，达到近年历史高点。对照近几次上调时间可以发现，央行上调存款准备金率频率逐步加快。

　　对于此次调控，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平表示，这对房地产业的间接影响可能是投资规模的缩减，部分开发商可能因资金短缺，而急于抛售手中的房源回笼资金。广州房地产专家韩世同也表示，存款准备金率越高，银行可放出贷款的额度就越小。此次上调可冻结银行体系资金超过1800亿元，在自身钱袋子收紧的情况下，银行将对大额贷款的开发商收紧放贷。一位开发商证实了这种说法，央行不断收紧银根，企业想获取项目开发所需的大规模资金受到限制，必然会降低投资的速度。同时，企业从银行之外的渠道融资，资金成本也在不断增加。

　　但光大花园副总经理陈洪志却认为，由于上调幅度小，所以对房地产市场的实际影响不大，主要在于信号意义。

　　政策三：物业率

　　物业税一旦开征 对楼价影响难说

　　杀伤力：★★
国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。物业税的开征，对于楼价的作用到底有多大，日前记者在采访时了解到，多数业内人士对物业税的征收效果持保留意见，到底对楼价起到促进作用还是拉低作用也不好判断，具体要看税率的高低以及税收面有多大。
　　广州光大花园董事副总经理陈洪志表示，物业税一旦征收，楼价可能在短期内会有象征性地降低，但下降的绝对值不会和物业税征收的绝对值成正比。他举例说，物业税征收5%，楼价并不会因为你开发成本降低了5%而“乖乖地”降低5%。他认为，从整体市场的长远发展规律来看，影响楼价的主要因素还是市场的供求关系。
　　广州中原地产项目总经理黄韬则认为，物业税征收是一个较长的过程，在未来几年的过度期内，市场变化都难以估测，而目前物业税的细则还没有落实，开征的时间还有待商量，因此，现在就断言征收物业税对广州楼价造成下滑言之过早。广州地产专家韩世同也认为，物业税还处于空转阶段，对楼价的影响要取决于这种税种如何征收，税率有多高以及征税面有多大。“即使物业税开征，对楼价的作用也不是直接的，他会影响买家的心理，从而影响市场的供求关系。”
　　政策四：增值税
　　清算土地增值税 影响或逐步加大
　　杀伤力：★★★
　　近期，广州地税局正式对2007年度房地产开发企业进行土地增值税清算，拉开了土地增值税正式清算大幕。据了解，土地增值税的税率是四级累进制，分别为增值部分的30%、40%、50%、60%。也就是说，房产增值越大，所需缴纳的税款就越多。
　　有消费者表示担忧，土地增值税的清算，是否会导致开发商进一步推高目前的房价水平？业内人士同样表示，由于目前房地产行业集中度提高，大开发商垄断市场愈发明显，这种情况有利于他们将税收加在消费者头上。
　　对此，某开发商负责人表示，这种担忧的可能性并不太大，土地增值税的清算并不会促使开发商提高房价，因为土地增值税所采用的是累进税率，如果盲目地提高房价的话，一来消费者承受不了，二来会导致开发商最终所缴纳的税款可能更多。
　　政策五：加息
　　年内或再加息一二次 消费者担忧还款能力
　　杀伤力：★★
　　加息不能算是针对房地产业的调控政策，更主要是针对过热的股市、过高的贷款额以及过剩的流动资金。然而，不可避免的是房地产业要首当其冲地承担加息的影响和后果。对房地产市场而言，加息几乎是百分百的利空信息；对以银行按揭贷款为购房手段的消费者来说，连续的加息，更是让他们的负担变得沉重了。
　　今年以来，央行已经连续5次加息，特别是在近三四个月的时间里，加息的频率更有加快的迹象。市场人士预测，由于有关部门近日推迟了9月的CPI数据发布，央行的第6次加息政策有望近期出台，今年或将有一到两次的加息行为。在央行还将继续加息的压力之下，让不少消费者对未来的还款能力产生担忧，纷纷推迟入市的步伐，转为观望态度。
　　有专家表示，虽然到目前为止开发商的压力尚未体现出来，但不能说房价的持续飙升没有加息的因素，房价的持续走高抵消了开发商的加息压力。该专家表示，目前的房价已是市场难以承受的了，如果央行再连续加息，待消费者的观望态度更加浓厚时，市场成交量就会有大幅的下跌，到时候开发商的压力就会暴露出来，降价也就不远了。
关于供应结构
　　政策六：土地供应逐步放量
杀伤力：★★★★★
　　据经纬项目发展及研究部调查数据显示，今年1~9月，广州已供应住宅用地2.12平方公里，国土房管局将争取再多推土地，完成今年4.75平方公里土地供应量的计划。按此计划，未来数个月内将有超过2.5平方公里的土地投入市场。而业内人士分析认为，按照目前推地的速度，完成今年5平方公里的推地计划完全有可能。
　　广州市已确定从2007年开始连续3年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量建筑面积1250万平方米。经纬项目发展及研究部副经理吴定金分析，在土地供应相对充足、大型发展商纷纷圈地全国、宏观调控逐步发挥效用的态势下，广州未来的楼面地价走势将平稳发展，发展商购地行为亦将更加审慎与理性。
　　记者采访了解到，广州楼价居高不下，根本原因就是供求关系不平衡，地产商对未来土地供应拿不准情况，因此采取囤货惜售的做法。“现在在土地供应上，政府的时间表已经比较清楚了，开发商可以根据自己的需要理性拿地，盲目性减少了很多。”海珠区某楼盘副总经理表示。有业内人士分析，土地供应按计划完成，也可以给市民吃“定心丸”，减少市民追涨的热情，进一步稳定房地产市场。
　　政策七：继续落实“90/70”政策
　　杀伤力：★★★★
　　今年国庆黄金月，由于广州大力落实“90/70”政策，开始改变了近几年来大户型单位充斥市场的局面，有大批90平方米以下的中小户型单位推出市场。业内人士估算，国庆期间广州中小户型比例可能占总货量的30～40%左右，这一比例远比以往高。
　　据记者了解，在“90/70”政策出台后，一些项目反复修改设计方案，2006年9月后才陆续开始申请批准规划建设许可。不少开发商处在观望状态，拖延项目设计时间和施工进度，等待政策“明朗化”，直到2006年末，大部分开发商才真正开始根据该政策修改调整项目规划。因此，可以预计，明年将会迎来中小户型供应高峰。
　　不少开发商表示，随着90平方米以下单位的增多，市场竞争会更加激烈，如何创新产品、避免产品同质化是他们目前工作的重点。合富辉煌市场研究部首席分析师表示，中小户型增多了，开发商必须通过创新来争夺市场，而如何在有限的空间里解决多种功能的需要就成为开发商需要攻克的难题。
　　关于权益
　　政策八：《物权法》正式实施
　　杀伤力：★★★
　　《物权法》于今年10月1日正式实施。据了解，该法规的出台和实施更多的是一种法律依据，目的在于规范市场的长期发展，而不仅只拘泥于对市场价格的调节。业内人士表示，《物权法》的正式执行，最大意义在于业主在维权的时候更加有法可依。另外，物业续期条款的成立也为即将推行的物业税征收提供了法律依据。
　　据了解，《物权法》中与房地产相关的内容可以概括为以下几条：第一，建筑区划内绿地、道路和配套(如会所)的归属问题；第二，明确业主对建筑物专有和公有的问题；第三，业主对其所有物享有的权利；第四，住宅用地70年后可续约；第五，关于征地拆迁的补偿问题；第六，对不动产统一登记的要求。业内人士表示，其中的第一条和第四条在一定程度上将直接对房价产生影响，因为这关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本的构成。
　　专家表示，即便开发商在《物权法》出台之后，把共建配套物业的成本打入房价，进一步推升了房价水平，但在消费者的购房中，起码可以起到一个明白消费的效果，而不再像以前那样买了房子都不知道哪些是属于自己的。
　　另外，为了落实《物权法》中有关“共有物权”的规定，广州市拟在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，在全国首次提出“小区共有建筑面积不进行分摊”。虽然该《通知》目前尚在征求市民意见阶段，还未正式获准推行，有关负责人表示，如果推行这一方法，将小区内共有面积单独测绘并标明，有利于小区共有物业的管理，也有利于业主共同维权，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成，同时还将能防范不良开发商通过房地产测绘来欺诈业主。
　　关于住房保障
　　政策九：限价房数量逐步增加
　　杀伤力：★★★★
　　日前记者了解到，全国首个限价房——保利西子湾工程建设进度已经具备拿预售证的标准，将在11月底销售。有地产专家分析表示，目前限价房在广州的比例还非常小，不能对整体楼市造成太大影响；如果能达到一定比例，影响将非常大。
　　广州市出台的《广州市住房建设规划(2006~2010)》显示，5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70%的比例实行总量控制，而且每年必须达到。规划显示，廉租房、新社区、部队和单位自建经济适用房等政府保障型住房将达到11.43万套、900万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5%提高到17%；同时，90平方米以下的中小户型、中低价位普通商品住房将有24万套、2160万平方米。
　　广州市国土房管局表示，目前广州已将限价商品住宅对象确立为广州户籍、男性25周岁女性23周岁的首次置业者和首次置业家庭；将限价房户型控制在90平方米以下，这些都能有效地解决住房需求。办法还规定，限价房5年内不得转让和出租，5年后转让和出租的要补交差价，消除限价房的牟利空间。
　　韩世同分析，限价房地块除了去年推出的几块外，今年只有2~3块推出市场，总体比例还远远不够满足市场的需求，这从市民对保利西子湾的热切程度就能看出。有业内人士指出，限价房若能再增加比例，将使市场供应量套数大量增多，对市场的冲击将非常大，楼价也会随之而降。
政策十：经济适用房逐渐上市
　　杀伤力：★★
　　今年是广州经济适用房建设投入规模最大的一年，共开工14个新社区，建设194万平方米2.3万套经济适用房。整个“十一五”期间，广州将建政府保障型住房11.43万套，约占全社会住宅建设总量的两成。各个新社区保障型住房建成后将首先用作廉租房，剩下的一部分则用作经济适用房。
　　据房管局有关负责人介绍，目前同德已建成入住的经济适用房中，最新价格是每平方米3000元左右，而同地段的二手房价格就已达5000元。预计金沙洲新社区的经济适用房会高于3000元/平方米，但也只会略高于成本价。
　　广州新城市地产开发有限公司总经理曹志伟表示，经济适用房很可能使楼价“事与愿违”上升。他认为，经济适用房对广州目前开发中低端产品的开发商来说是致命的打击，因为同样一块地，政府用来开拓经济适用房的成本很低，只需补偿因征地所欠的补偿金，但发展商要用来建商品房却要交纳土地出让金、各种税费、市政配套所需费用等等，开发成本将是前者的25倍以上。由于开发成本相差太大，发展商的商品房在政府的经济适用房面前，根本不具备竞争力，这样一来，开发中低端产品的开发商将转而开发高端产品，这将使楼价随即被拉高。
　　广州光大花园董事副总经理陈洪志则对经济适用房的开发数量表示担忧。他认为，经济适用房如果适量开发，会促进房地产的健康发展，而一旦开发过量，将对广州楼价带来波动，会大大降低群众对新房的购买欲，从而不利于刺激“内需”。对此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松另一番看法，认为“房地产市场是一个分层市场，对不同层次的市场，管理的思路会是不同的”。