1999年的11月，北京开始试行已购公房上市交易。这也被视为北京开放房屋二级市场的标志。虽然这时的已购公房还存在需原单位同意、单位优先购买权、收益分成等诸多限制，但是终究从政策层面对北京市场百万套的已购公房带来了曙光。

那个时期的中介公司规模都不大，一般只有一个集中的办公地点，人数在几人到二三十人不等，其中做得比较好的像精品家园、置业家园，现在已经不为人知，鑫尊、万德成等等一直延续至今，包括现在大名鼎鼎的“我爱我家”，那个时候还叫“斯坦福”。还有很多如今耳熟能详的中介还不复存在。

这一时期的中介业务主要集中在房屋租赁、使用权换房。差价业务是这一阶段的主流，或是现金收购或是“空代”，很少有仅收代理费的。而且中介并不像现在这样满街开设地铺，大多是在商务楼、写字楼里办公，3、5家分支的中介公司就属于中等水平线以上。而且由于购房者没有什么炒作心理，房价也不高，很多好地段的房产例如团结湖等地，价格也就在4000上下。

到2000年，斯坦福引入伟业等投资方，更名为“我爱我家”，首次在业内引入了门店机制，贴近社区并雇佣房嫂，汇聚了相当一部分的租售客源与盘源。同年，北京市结束房改房上市的试行期，正式开始执行已购公房上市交易政策，由于已经有了一年的预热和宣传，相当一部分的买家认识到了地段好、价格实惠、居住成本较低的已购公房的优点，交易量开始有所上升，但是也不不过数千套而已。租赁业务依旧在市场中占据主流，尤其是在2000年中期贵州出现的“房屋银行”业务，更是让北京的同行看到了新的商机，很多新公司正是在这一时期以房屋银行作为切入口进入中介领域。

2001年到2002年，北京的中介公司如雨后春笋般地出现，链家等公司就是在这一时期出现，采用的业务模式大多是门店以做租赁为主、写字楼里的分店做买卖。大多数的中介正在渡过自己的发育期，经纪人队伍也有所扩充。4000元/平米以下的房改房以及使用权房很受欢迎，很多“房虫”活跃于二手房市场，低价吃进高价转手，一套房产获利十万八万的很平常，消费者也没有什么信息来源与渠道，信息的不对等让很多业主并不清楚自己的房产究竟是不是卖亏了。

也就在这个时期，由于很多中介公司的不规范操作以及政策监管的缺失，房屋银行业务出现了危机。大量的纠纷让中介行业逐步失去客户的信任，很多人甚至将房屋银行作成了骗取押金和看房费的手段。鑫尊地产在这一时期宣布将退出房屋银行业务，专注发展房屋买卖。中介公司将自己的业务重点放在了住宅交易领域。

2002-2003年，北京房产中介迎来了第一波发展高峰，大量的中介集中于这一时期入市，越来越多经纪人投身中介行业。利好消息相继出台，先是取消房改房上市与原单位的收益分成、取消单位同意出售证明、降低买方的成本（这被业内称为“两个取消一个降低”），基本消除了房改房上市的瓶颈。2003年末，中央国家机关在京单位的已购公房，也就是“央产房”获准有条件的上市交易，到此，北京市200多万套房改房除了少数特殊情况的之外都可以进入流通领域。这些利好让二手房的交易渐趋红火，年成交量大概在四五万套，很多热点区域供不应求，房价也开始有所上扬，还是以团结湖为例，房价上涨到5000多元一平米。

但是在2003年，北京的中介行业也迎来了一段低迷时期，这就是“非典”。3月到5月，出于对非典的恐慌，交易量大幅下滑。但是“非典”风波一过，市场很快复苏并且强劲反弹，当年交易量应该是在5万套左右，延续了几年来的倍数增长趋势。同时，来自天津的顺驰采用高薪挖人、广开门店、高价收房的方式快速的占领市场，门店从十家到五十家到七八十家，北京本土的中介在抵抗中学到了一种全新的经营模式，开始走向连锁化。也就在这一年，估计有不少于500家的中介公司开张，已然存在的中介公司纷纷从写字楼里搬下来，寻找合适的地点开设门店。

2004年，“越大越美丽”与“规模回报”的理念影响了很多经营者，经过资本的原始积累，不少有实力的中介企业开始走向规模化的扩张路线，中大恒基率先启动，短短一年门店扩张数倍乃至十倍，达到一两百家的规模，我爱我家、链家以及顺驰纷纷应战。在当时，这被一些从业者视为疯狂与自杀，纷纷预测他们还能坚持多久。加上新建商品房市场的火爆，个人投资者介入二手房领域，房价开始被大幅度的拉升，像团结湖这样的地段已经达到6000元/平米以上。

2005年，房地产市场进入宏观调控期，营业税的出台让很多从业者惊出一身冷汗，实力弱小者开始退市。但是链家却在此时逆市而上继续扩张，也正是在这个时期，业内企业真正的拉开了差距，一些原本响当当的一线品牌丧失了原有的市场地位甚至干脆销声匿迹，外来品牌也加入战队，当然，期中很大一部分因为没有吃透北京市场而铩羽而归。

调控并没有让房价下降，由于供需不平衡以及卖方市场的缘故，业主将水费全部转嫁到了买方头上，当年四五千一平米的团结湖，房价直逼万元。房价高了并没有影响消费者的购房热情，交易量节节攀升，而且2000年之后建设的二手商品房越来越受到追捧，进而取代房改房成为二手房市场的主流。

2006年，调控的手腕越来越硬，承受能力差的同行感觉看不到希望，加上暴利时代的结束，已得利益者和一些难以为继的中介公司相继关停并转。大型企业虽然没有放缓扩张步伐，但是却在重新审视自己在快速扩张中所付出的代价，单兵作战能力不强、人才储备跟不上、培训体系没有建立……扩张期的后遗症把北京的中介市场带入了一个扩张的平和期。

到了2007年，资金监管与网上签约被视为整顿中介行业最有力度的政策，虽然目前在实施上还有很多不尽如人意之处，但我们还是有理由相信，中介行业将会走向规范化。中介行业的寡头阶层也在形成。市场已经从人才争夺、店面争夺和市场份额争夺走向内部调整与提升阶段，虽然不少企业在规模上与收益上取得了相当的成就，但是内部问题不解决，下一步会何去何从谁也不得而知。

我们并不希望在下一个年度看到业内有重量级的企业倒下，假如一家店面数百家的企业倒下，那不亚于一场行业灾难。因为它将分化为无数的中小公司，市场将会何去何从就是一个未知数。

精品家园、置业家园、帅风、君悦行、坚石、佰家……还有无法计数的经纪人离开了这个行业，他们的离开并不一定是市场因素，更多的是内部原因，前车之鉴啊。

北京的中介走过了8年，有时候在想，或许是到了该反思一下的时候了。