近年来，由于城市建设一体化的发展，五环外二手房也逐渐以其价格相对较低、加注年代较新、供应房源较多、地理位置衔接市区的优势，跻身于房产需求主要关注热点之列。市场研发中心认为，相比于市区各个布点的成熟，五环外房产最大的特点就是交通带动区域房产市场、产业奠定区域房产需求，因此五环外房产市场其实是热点区域借助良机兴起后各自为政的市场。例如，上地、清河、管庄三个区域几乎就可以代表东五环外和北五环外房产市场的情况。而在拐点轮和奥运会的双重冲击下，五环外这片“商品房集中营”表现如下两个特点：

　　首先，小户型二手房为主流成交类型，价量趋势平稳

　　据市场研发中心统计数据分析，当前东五环、北五环外主流成交二手商品房基本为小户型，价量都与奥运前基本持平。例如，上地区域的代表楼盘上地佳园、上地东里小户型价格连续几个月都处于平稳状态，价位在15000-16000元/平米左右；管庄区域的代表楼盘柏林爱乐70平米左右小户型价格在10000-11000元/平米左右；清河区域的代表楼盘新地标价格在10000-11000元/平米。市场研发中心认为，主流房产类型的价量趋势是一个区域未来走向的基位，此外，由于中关村、上地、CBD年轻白领对五环外房产的刚性需求支撑，可以说五环外房产市场是稳定并且走俏的。

　　其次，部分类型二手房议价空间增加，幅度比奥运前增加5-8%

　　据市场研发中心统计数据分析，当前东五环、北五环外部分类型二手房议价空间走低，降幅在5%左右；成交量下降10--15%左右。例如，清河区域的富力桃源当前二手房挂牌价在11000元/平米左右，但业主也会留500元左右的侃价余地；上地区域的当代城市家园二手房价在12500左右，议价空间在500-800元左右。所以总体来说，相比奥运前，议价空间增加5%-8%。市场研发中心认为，在奥运前相当一段时间里，由于拐点论而产生的需求观望和成交周期拉长，实质造成了这些房产挂牌后的长期空置，而奥运举办使房产关注度进一步降低，这让买卖双方的心里预期不断降低，最后造成了价格的预期回落。因此，可以说奥运的临时措施是这部分类型房产价量下降的催化剂。

　　市场研发中心认为，五环外房产量价走势对中心城区的影响不大，主要影响城区四环以外这些接近五环的区域，因为在地理位置上有更强的替代性，而在东、北四环、五环房产价差并不明显，一旦五环外二手房议价空间增加，对周边区域也将产生些许的冲击。

　　在此，市场研发中心提醒消费者，选择五环房产置业，主要把握两点：首先，重点考察区域的升值空间：其实五环外房产的区域性十分明显，个别重点板块房产市场交投兴旺，而部分区域还处于无人问津的状态，因此购买时需要注意其未来的区域规划及升值空间。例如，管庄区域3年内会建成地铁6号线，区域的非中心写字楼区提升整个区域的商业，因此升值空间十分明朗；其次，有无支撑区域房产需求的产业：例如，上地区域有自身的工业园区，并且对中关村房产有较强的替代性，因此，有大量的区域内的上班族会在此购房，需求旺盛才能保证区域房产不会后继乏力。

　　而对于奥运会后整个五环外房产的走势，市场研发中心认为，后奥运经济下五环外房产相比成熟区域上升空间更大，因为成熟区域的交通配套已经基本定型，房价提升也基本完成，而五环外的交通配套还在进一步完善，这也会使五环外改变现在以点带面区域称霸的局面，房产成交多面开花。但由于其主要的需求群体是上班族，因此中低端房产仍然是主流需求；高端房产只有另辟蹊径，发展出新兴的诸如百旺山区域这样较为集中的高档住宅区，才有后市可图。