做实业还是玩资本?

房产开发商为何对养猪情有独钟？从开发商到业内专家说法不一。

“房地产行业趋势上利润不高，在开发商业地产的同时，董事长认为农业项目是长期项目。”曹维峰告诉记者，在政府好找养猪行业规模化、企业化、无污染、生态环保的时机下，他们准备做长期投资，他们看中这一行“得民心”以及良好的发展预期。

从农林部门来说，除了养猪行业的发展预期外，诸多补贴或许也是诱人的原因之一。记者从南京市农林部门了解到，在南京六合等主要生猪基地，目前还有众多养猪的政策利好：一是母猪补贴，去年是50元/头，今年涨到100元/头。二是母猪保险，保额为60元/头，养殖者只需掏20%，即12元，其他由地方财政出，理赔额1头猪是1000元。三是可享受中央财政资金扶持，按照南京的规定，建年出栏量超过1000头的标准化猪场，可享受每平方米100元的基础设施标准补贴。

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海分析，目前中国农业概念被普遍看好，连国际著名投行高盛都进入中国养殖业、德意志银行近期也有收购中国养猪场的动作。他认为，农业分为上游产业和下游产业，粮食生产属于上游产业，而养猪则属于下游产业。“与上游产业相比，下游产业利润要高得多。”由于中国对粮食实行限价政策，中国的粮价被压得很低，而猪肉价格目前却处于历史高位，虽然养猪没有房产行业的暴利，但也能获得不错的收益。

不过，曹建海同时认为，不少房地产转行养猪，或许并不是真正意义的养猪，而是通过收购养猪场获得资本收益。

暴利终结，地产商面临转型

“这是一个好现象。”曹建海这样评价出现房产开发商转行养猪的现象，他认为，这说明房产开发商暴利正在走向终结。

他认为，与从事房产业获得的暴利相比，养猪获得的收益只能是资本的机会收益，这种收益水平是平均收益，如果房产开发商因此获得了超额收益，那也只能是其基于对行情的判断，并对机会进行了准确的把握。

对于这种现象为何首先出现在南京的问题？曹建海认为，这跟当前房产开发商所处的大环境以及南京实行的限定房价政策有关。今年以来，国家实行从紧的货币政策、银行银根收紧、房产开发商融资日益困难，另外，由于国家针对房地产行业的宏观调控，房产开发商也遭遇了拿地难等一系列困境。对于很多房地产开发商而言，目前正处于寒冬阶段。

而对于南京的房地产开发商来说，这场寒冬比全国其他地方更为寒冷。2007年5月，南京市物价局出台“一房一价”政策。根据规定，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过核定基准价规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。尚未销售面积部分实行“一房一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。

“这种情况显然催生了房产开发商的转型。”曹建海表示，实际上，在暴利时代终结的背景下，将会有越来越多的房产开发商面临转型问题，曹建海认为,房产开发商可以结合自身所长进行转型,比如,一些善于策划的房地产开发商，可以转型为策划公司，资本实力雄厚的房产开发商可以转型为资产管理公司等。 (据上海证券报)

地产商当“猪倌”是要把猪圈变成高楼？

房地产开发商不盖楼房当猪倌，最近成了各方关注的热点话题。这些一向高高在上的地产商们，为何纷纷屈身养猪？是养猪利润大于盖楼，还是另有隐情？昨天,本报记者深入生猪养殖企业，通过养猪人养猪的收益和风险，剖析房地产开发商转型养猪的真正目的。

现象之一

开发商纷纷变身

当“猪倌”

此前，媒体报道说，由于楼市出现不景气势头，许多房地产开发商转行养猪，尤其在南京地区，有相当数量的开发商准备投资生猪产业。消息甫出，就引起了市民对此事真实性的质疑。然而，仅从报道看，事实的确如此——据有关部门提供的不完全数字统计，仅南京地区目前就有10多家开发商已经开始进军养猪业。从数据上看，这些房地产大佬们，并未从用地成本考虑，将“猪圈”放在偏远地区，反而大部分“开发商猪倌”选择在南京的周边地区建设养殖基地,例如江宁和浦口。其中，仅在江宁号称“要建万头养猪场”的项目已达四五个。而相对比较偏远的高淳、溧水和六合就少很多。据江宁区林副业局有关人员对本报记者透露，根据他们目前掌握的情况来看，在江宁投资养猪的项目，比原来多了很多，规模也是空前的。“一方面是现有养猪户抱怨不赚钱，另一方面是有人动辄就要进行几千万的投资。”

记者在网上搜索时发现，上海、浙江、重庆等靠近经济发达的城市周围，都有不少房地产投巨资建养猪场的项目出现。

现象之二

养猪为何变得如此“神秘”

房地产开发商为什么都纷纷转行养猪呢？记者通过各种渠道和一些开发商取得联系，试图深入采访，但是很多开发商在面对记者时，三缄其口不愿多说，理由是投资内容涉及到商业机密，不便于对外透露。

如果说开发商拒绝采访的理由可以理解，那么，当地政府对此事采取回避态度则让人费解，因为招商引资的宣传，往往是地方政府的一项重点工作。昨天，记者就江宁区横溪镇经济开发区要建万头养猪场一事，想找地方政府了解情况时，有关人员竟说根本没有此事。而在江宁区林副业局的材料里，这家养猪场已开始破土动工。

按照常理，一个区县在很短的时间里，来了这么多企业投资国家扶持的养殖业，应该是一件大事，更是一件好事，能体现出政府相关部门在招商引资上所做的贡献，应该是大力宣传和发展养殖业的一个绝好机会。令人意外的是，从这些房地产开发商申请项目到开工建设，地方政府对此却只字不提。对此，有知情人士向记者透露，开发商转行养猪，主要原因与房地产业走下坡路有关。尤其是一些中小房地产公司，为了给自己找条后路，于是就选择了收益较快的养猪业。

“更重要的是，根据国家发改委、农业部等相关部门纷纷出台的政策，生猪养殖等农业项目将获得财税政策上的大力支持与补贴，让房地产商看到了新的商机。”这位知情人士对其中原委分析说，尤其是政府提供给规模养猪的保险，降低了养猪人的投资风险，再加上猪肉价格的上涨所带来的高利润也是他们选择养猪的原因。

算账

开发商养猪利润小风险大

开发商真的是看中了养猪的利益吗？养猪的利益到底有多大，能比开发卖楼更来钱？昨天记者来到南京溧水县合凤镇吴村桥村养猪场一探究竟。

这是个占地面积7亩，圈养生猪700头，年出栏2000头的规模养猪场。据养猪场的老板张绪富介绍，这个养猪场是去年8月份建成的。建场时得到了村委会的大力支持，面积达7亩的土地给他无偿使用。尽管这样，猪舍全部建好，他共投资了30多万元。这还不包括土地的使用租金。

根据科学的养猪方法，这个养猪场面积日存700头猪，从仔猪进场开始饲养到4个月后出栏销售的时间计算，一年该养猪场出栏生猪2000头。根据大小平均计算，每头猪的重量在125公斤，按目前市场价生猪每公斤14元计算，一头猪的售价是1750元。这1750元只是毛收入，首先它要去掉仔猪的成本，仔猪平均重量是25公斤，按照市场价每公斤32元计算.转载自中国兽药114网，一头仔猪的成本是800元。然后要减去饲料成本，即一头猪从仔猪进场到4个月出栏，需要消耗300公斤饲料，每吨饲料市场价是2750元，一头猪的饲料成本是750元。这样，一头猪的利润是200元，按一年出栏2000头计算，利润是40万元。

“其实这40万元并不是纯利！”张绪富说，目前养猪场除了自己一家三口，还雇用了两个人，两人一年的工资是3万元，如果加上自己的人工成本，一年至少要6万元左右。除此之外，还有水电、药品和防暑防寒等设备，所有加起来包括人工工资，至少要15万元。如果再把村委会为了扶持地方养殖业，在当地建了饲料加工场，让饲料比市场价格减少10%的利润空间，那收入还要降低。

张绪富说，别看一年的确挣了十几万元，风险是非常大的。最可怕的是疫情。由于生猪目前还没有相关的政策参加保险，一旦发生疫情，损失将无法挽救。

除了疫情，市场价格的波动也很重要，这些根本不是你能掌握的。肉价上涨，生猪在一定的时间里，价格不会上涨，只有猪肉价格持续上涨了一段时间后，生猪的价格才会缓慢上涨。如果肉价下跌，生猪的价格就立即跌。现在由于饲料价格一路攀升，养猪的利润越来越少。

“所以，就凭这点利润和这么大风险，开发商要来像我一样养猪，那是瞎扯！”张绪富感叹。

分析

开发商

有屯地之嫌

通过张绪富养猪场成本的核算和存在的风险，可以看出养猪业不但不是高利润，而且风险非常大。那么身处上流社会的房地产开发商，为何在一夜之间不约而同地献身养猪呢？

记者注意到，有媒体报道，江苏富腾农康农牧发展有限公司，将在未来5年内投资12亿元人民币，实现生猪的规模化养殖，达到年出栏生猪180万头的规模。经过记者向养猪专业户求证得知，按照2000头猪占地7亩的规模，180万头的养猪场要占地面积6300亩。

“6300亩地，和我们一个村的面积差不多！”溧水县合凤镇吴村桥村主任告诉记者。

而经记者进一步向江宁有关部门核实，目前南京几家房地产开发商转行养猪，但是真正开始养猪的没有几家。“他们有的在缓慢施工，有的还在马拉松式的谈判中”，有关人士这样说。

如此大规模的用地，真的是用来养猪？一名不愿透露姓名的房地产专家说，养猪并不需要在城市附近，开发商不计成本地把猪圈建在城市近郊是有其深刻含义的。“也就是说，这些大手笔的养猪，醉翁之意不在酒。”房地产专家解释说，明眼人一眼就能看出，这是开发商借猪囤地。开房商一方面可以观望政策，另一方面手里有地，可以计划再次复出。

这位房产专家还向记者强调，目前宏观调控和土地政策非常严格，是开发商拿地异常艰难的时刻。“别看开发商的‘猪圈’虽然已经动工，只要情况有变，也许‘猪圈’就会变成高楼。” (据江南时报)

从中报看万科的冬天

8月5日，万科（000002）中报公告，上半年万科共实现营业收入172.55亿元，同比增长55.5％；营业成本为101.71亿元，同比增长68.22%。

其中，作为主营业务的房地产毛利率下降了4.63个百分点。净利润整体增长23.56%，远低于营业收入增幅。实现净利润20.61亿元，同比增长23.56％。基本每股收益为0.187元，同比增长20.65%。

业绩公布的当日，万科股价大幅下挫，下跌6.26%。

有媒体报道称，万科掌门人王石在香港半年报发布会上强调“将增多现金，减少花销，力御冬寒”。

为此，本报文章将从销售、资金和土地储备三个角度分析万科如何过冬。

分析一：房屋销售较困难

数据显示，1月－6月，万科累计实现销售面积265.8万平方米，销售额241.3亿元，分别比去年同期增长15％和38.1％。但5、6两月，万科销售面积连续出现同比下降，销售面积同比5月下降5。5%、6月下降38%，6月份时连销售金额都下降了22.8％。高华证券分析认为，6月是万科在二季度中房地产销售最疲软的一个月，他们认为部分原因是当月项目缺乏。

根据万科的公告，7月份其销售收入与销售金额分别比去年同期减少27%和15%。

这一连串冰冷的数字无疑是令投资者失望的。不过，万科的经营行为也是可圈可点的。万科表示，公司在市场调整初期即启用了更为理性的销售策略，加快资金的回笼，取得了较为明显的成效。另一方面，由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会，公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度，选取最有得的时机为公司未来发展补充项目资源。在上半年，万科继续加大合作力度，同时，行业资源的整合也为万科提供了较多机会。

对此，一位房地产业内人士对本报记者表示，这主要是受到目前国内外宏观经济的一些不确定因素的影响了，原来过高的房价也是影响万科销售的原因，但更主要的是市场信心问题。此外，目前大家都有一个房价下跌的强烈预期，如果市场上大部分人都是这样看的话，那么房价就有可能真的犹如预期一样。

至于房市的走向，万科中报中是这样表述的：在经历了2007年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程。不过万科也指出，由于此次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。在总结的最后，万科断言，“在调整完成后迎来新的发展阶段”。

分析二：资金流还比较充裕

万科中报显示，截止到6月30日，其资产负债率为67.76％，比2007年末上升了1.65个百分点。在负债结构上，万科有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。但是，在负债中包含约265亿房屋预售账款。因此在上半年末，万科的净负债率为37.1%。由于拥有现金153.7亿元，且其不超过59亿元公司债发行已获相关监管机构的批准，因此万科资金面的流动性还是比较充裕的。

对于资金密集型的房地产企业而言，万科不会不懂得宏观紧缩下资金充裕的重要性。万科已经表示，在这样的背景下，更需要秉持现金为王的经营思路。

据长期跟踪研究万科的长江证券(000783)房地产行业研究员苏雪晶透露，在这种市场大背景下，万科也加大合作力度，除过去熟悉的中粮、中信资本外，与GIC合作也正在进行中。开发资金多元化肯定是万科未来方向之一。在其目前160多个项目中，合作项目有60多个，更多考虑是资源优化的选择。因此，充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。

分析三：全面压缩开工与竣工

由于房地产市场的低迷，万科对此则是展开全面压缩战线来应对。万科将2008年全年计划的开工面积由年初的848万平方米减少165万平方米调低至683万平方米，将竣工面积689万平方米减少103万平方米，调低至586万平方米，调减幅度分别高达19.46%和14.95%。万科全国房地产市场的四大战区，即珠三角、长三角、环渤海及其他地区的开工和竣工面积全部减少，开工面积分别减少33万平方米、76万平方米、50万平方米和6万平方米，竣工面积分别减少33万平方米、9万平方米、17万平方米和44万平方米。

上半年，万科新增项目17个，按其权益计算的建筑面积总计约329.9万平方米。报告期末到中报披露日，万科又新获2个项目，享有权益的建筑面积是57.1万平方米。在报告期内，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，其上半年新增土地平均成本约2155元/平方米，已远低于去年平均水平。

不过，市场的变化始终难以预测。一位万科与机构投资者交流的电话会议参与人士7日向记者透露，万科现在面临两方面的夹击，一面是销售不畅，另一面是它拿不到太多便宜的土地储备。当前房市还不言底，主要是要看两个指标：首先是指成交量，目前成交量有点小；其次才是价格，价格现在看还是要调整。

作为国内房地产老大的万科，其业绩、股价的走势对国内房地产上市企业的业绩预期和股价走势，有着不言而喻的作用，万科的应对措施更是对其他同行具有警示作用。

在采访中，众多房地产业内人士也对记者担忧地表示道，目前国内钢材、水泥等建筑材料上涨也压缩了房地产企业的盈利空间，万科毛利率比上年同期减少4.63个百分点就是明证。如果现行的调控政策不作变化，等到了第三季度，房地产企业的压力可能会更趋明显。万科作为国内房地产企业的老大，其业绩如此，其他企业的情况可想而知是不容乐观的。如果作为国民经济支柱的房地产行业不行了，保障国内一定的经济增长目标可能会受到一些影响，还是期望政策能有些适当的调整。（据证券日报）

低迷楼市催开发商寻新路

在今年并不明朗的市场行情下，地产企业面临新一波的资源整合。境内外企业实力的竞争、市场政策的风云变幻、房地产行业发展模式的再探索，这些都成为影响整个行业和国民经济发展的重要风向标

万科又言降价

这一次，又是万科。

万科董事会主席王石说，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此，万科做好了最坏的打算。”在香港举行的中报发布会上，王石严肃地表示，尽管目前万科资金面比较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。同时，鉴于目前形势，暂时不会在香港融资。

王石的言论再次激起“千层浪”。万科只能继续出面，为王石善后。昨日，万科副总裁肖莉出面否认王石的降价说，再三表示，万科不会依赖降价赢得客户和市场。“关于未来各区域和城市的房价走势，王石在推介会上想要表达的意思是，企业能做的，就是在市场调整的过程中观察、学习并作出应对。他不是预言家，也不是算命先生。”

无论万科是否会将降价进行到底，王石最起码没有说错的是，本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。

万科发布中期业绩报告，2008年上半年该公司营业收入和净利润分别增长55.5%和23.6%，但与此同时，其下半年计划开工和竣工面积将分别减少19.5%和14.9%。

事实上，万科的降价风只是一个缩影，上海楼市前景目前仍不明朗。

市场还在震荡

酷热的7月，上海二手房市场继续着低迷观望的氛围。与此同时，一、二手房倒挂的现象越发明显。

汉宇地产市场部最新数据显示，7月份各类型商品住宅二手房共成交8493套，环比减少27%，同比萎缩30%。尽管这一数据比先前市场人士预测的高出5%，但低迷的状况依然非常严重。特别是5年之内的次新房，从5月份3656套的交易量到7月份的2095套，累计大幅萎缩43%。

由于近期很多板块的一手房都出现了明显的价格松动，一、二手房价格倒挂现象逐渐蔓延，在对一手房有强烈降价预期的市场背景下，目前，相对于一手房价格已经偏高的次新房更不被市场认可，这是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表现抢眼的老公寓、老公房市场也未逃脱市场低迷的厄运，7月份，老公房类住宅成交量环比萎缩27%。可以说，7月的二手房市场泥沙俱下，没有一种细分的住宅类型产品被目前的市场所认可。

而沪上新上市楼盘不断跌价已是常见之事。记者了解到，上周推新房源的嘉定某楼盘，虽然报价高达1.5万元/平方米，但第一周成交的68套房源均价仅为12082元/平方米，跌价接近3000元/平方米。

开发商寻出路

在今年并不明朗的市场行情下，地产企业面临新一波的资源整合。境内外企业实力的竞争、市场政策的风云变幻、房地产行业发展模式的再探索，这些都成为影响整个行业和国民经济发展的重要风向标。为此，旨在推动中国地产行业健康发展的地产企业公益组织——第一财经地产企业品牌联盟近日在上海成立。成立当天，海泰、万科、华润、金地、凯德、绿地、保利、万达、正大、恒隆等境内外30多家知名地产企业成为联盟首批成员，其目的是为品牌地产企业之间搭建一个学习交流合作的公共媒体平台，推进地产企业的品牌建设，倡导楼盘开发优质化。

与此同时，越来越多的开发商也不再独立作战，开始纷纷选择与外资合作，或是股权合作，或是合资拿地。近日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下冠金公司30%的股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款。今年以来，一大批外资房地产投资基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等，出现在众多境内强势开发商的合作名单中。其中，包括金地、绿地、奥园、富力在内的房地产商都选择与外资联合拿地开发。（据国际金融报）

奥运后将上演房市大决战

当初炒作奥运概念最热闹的其实就是房地产行业，北京的房价在前两年飞涨与此也不无关系。确实，奥运工程建设带动了材料的涨价，而环境和市政设施的建设提高了区域价值。北京的国际空间得到空前扩展，这就为炒作房价向国际最高水平创造了条件。

由于房价主要是靠概念炒上去的，那就必然要在真相落实后被调整下来，这就是人们说的理性回归。在房价上涨的过程中，一方面人们买涨不买跌的心理过多地消费了人们的潜在需求；另一方面过度的投资和投机需求成为房价上涨的主导因素。因此当房价开始理性回归的时候，交易量下降就是一个必然的现象了。

不管怎么说，住房永远都是有着真实的需求的。但是这些需求要转变成购房行为是有条件的，当前人们的观望情绪主要由房价是不是到底，以及如果没有到底未来走向是不是会加速这两个因素所决定。

说现在房价还没有到底，有几个理由：一是房价当时是怎么被炒上来的，现在应当怎样理性落下来；二是由于房价脱离成本，因此有很大的下降空间；三是已经出现供过于求的现象；四是来自供应方面的竞争还没有真正地动起来；五是人们以为的危机还没有真正出现，假摔不是见底的标志。

既然房价存在很大的下降空间，而开发商方面又面临很大的资金压力，继续维持高房价不就是没有理由了？其实这是不可能的。

现金流是开发商的生命线，年初万科率先降价给业内树立了榜样。但是鉴于当下大部分开发商还有继续维持的能力，因此万科也受到业内的强大压力。我们能看到到处都是打折、优惠、送礼的隐性降价活动，以及少量企业间的兼并和项目整合。但是这样的小打小闹岂能引导房地产业走出困境？

房地产业是一个资金密集型的产业，在坚持了大半年之后，最近的货币政策调整又把房贷撇在了一边。开发商方面不能再继续把希望寄托在幻想之中了。大战终将来临，大战是生死之战。 （据广州日报）