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全国主要城市房价涨幅继续回落(图)

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅继续回落，比6月低1.2个百分点。

统计数据显示，7月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点。高档商品住房销售价格比上个月下降0.2%。分地区看，海口（16.7%）取代乌鲁木齐成为7月份新建住房销售价格同比涨幅最大的城市。

90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有9个，其中涨幅较大的城市主要有济宁（3.1%）、湛江（2.6%）和贵阳（1.9%）等。

环比价格下降的城市则由6月份的13个增加到7月份的18个，其中，降幅最大的同样是海口（-3.5%），其后分别为大理（-2.1%）、常德（-1.7%）、深圳（-1.0%）和成都（-0.7%）等。

数据还表明，7月份，全国主要大城市二手住房销售价格同比上涨6%，涨幅比6月低1.5个百分点。其中，银川、乌鲁木齐和太原涨幅较大，分别是14.3%、13.9%和12.4%。

另外，新建非住宅销售价格同比上涨4.9%，涨幅比6月低0.7个百分点。

观点：奥运后广州房市或继续下行

2008年上半年，整个房地产行业开始回落，今年下半年房地产行业会演绎什么样的行情？在日前于中山大学的论坛上，不少专家和业内人士表示，在市场信心、资金链等因素的制约下，奥运后广州房地产市场还将继续下行。

银行业：担忧房地产资金链

统计部门数据显示，今年上半年，我国主要大城市的房屋销售量大幅萎缩，而房屋销售价格也不同程度地下滑。为此，不少开发商大呼房地产市场进入一个难以度过的“严冬期”。

对此，北京大学教授徐滇庆表示，目前房地产市场受到多重因素影响，但核心的问题是信心问题。

而中国银监会广东省银监局副主任王敏明确表示认同“冬天”论。他解释说，一方面，国家土地政策出现很大的变化，开始打击囤地现象。另一方面，房地产企业资金链状况令人担忧。

他表示，首先是银行融资比较困难；其次，股市融资也不顺畅，目前“在境外上市融资也出现了很大的阻力。”第三，从现在的形势来讲，社会融资的可行性并不高，因为社会已不太愿意把资金投向房地产。最后，目前靠销售回款也不能保证资金的正常供应，而外资投资房地产也受到限制。因此，再加上房地产公司的土地储备占款，“我对房地产行业的形势判断很不乐观。”

另一方面，为破销售困局，开发商积极创新销售方式，而一二手联动销售近几个月成为一手住宅市场的一个新潮流。

开发商：力推一二手联动

对此，广州房地产专家韩世同认为，一手销售跟二手有很大的本质差别，两者的运作模式也不一样。目前一手销售遇到问题了，就想通过二手的渠道来解决，虽然短期有明显的效果，但容易把整个行业状态搞混，同时，目前也缺乏相关的监管措施，从长期来看，可能是对房地产行业的一种伤害。

而合富辉煌首席分析师、高级工程师黎文江也表示，广州房地产市场下半年还会下行，房价也将会进一步下降。（张忠安） (来源：广州日报)

7月份房价同比增幅持续回落至7.0%

昨天，国家发改委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2%。其中，新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点。二手住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比6月低1.5个百分点。新建非住宅销售价格同比上涨4.9%，涨幅比6月低0.7个百分点。

房地产市场持续低迷   

调查显示，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口16.7%、乌鲁木齐15.8%、宁波13.3%、北京13.0%和蚌埠12.6%；环比价格下降的城市有17个，其中降幅较大的城市主要包括：大理-1.0%、常德-0.6%、石家庄-0.4%和海口-0.3%等。

调查显示，北京整体房屋销售价格同比增长10.2%，环比增长0.1%；上海整体房屋销售价格同比增长7.5%，环比下降0.1%；深圳整体房屋销售价格同比下降3.9%，环比下降0.9%；成都整体房屋销售价格同比增长3.4%，环比下降0.2%。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，从统计数据来看，房价同比回落的情况是处在各方意料之中。反映了房地产市场低迷的延续，销售价格同比的回落和成交量的萎缩缩小两相比较，更符合大家对市场的预期。

陈云峰认为，数据说明了政策层在释放房价调整的信号。至于北京、上海等大城市成交量低迷，而价格一路上涨的趋势，陈总表示，这个现象属于“惯性上涨”，也说明了这些城市的供需仍然比较旺盛。

还需关注成交量

陈国强表示，数据只反映房屋销售价格变化，没有关注成交量是不够的。要将环比、同比、成交量三者结合起来考虑。

去年10月份以来，全国住宅成交量持续萎缩，今年前6个月全国商品房销售下降7%，上海、杭州、深圳、广州、武汉、重庆等主要一、二线城市成交量较去年高点下降了30%～50%。

数据公布了住房销售价格同比涨幅在10%以上的若干城市，会不会对房地产商下半年的投资起到引导作用？

陈国强认为，起引导作用关键还是要看当地市场的实际情况，如果是价格上涨，成交量低迷的局面，就必须警惕，因为这时候很多消费者都处于观望状态。比如，北京、上海等大城市虽然成交量也不容乐观，但没有像深圳一样出现同比和环比双双下滑的局面。

在下半年宏观政策有所松动的情况下，各大中城市的房价会不会有所回暖？两位专家对此都表示不乐观，他们认为，下半年房价同比继续下滑是一个长期的趋势。(来源：每日经济新闻)

成交萎靡房价难降 上海楼市:坚冰何时融化?

上海楼市，这个曾经的全国楼市“领头羊”，现今又正成为房价抗跌的“桥头堡”。虽然今年以来上海楼市的成交量逐月下滑，一些知名楼盘的降价信息也此起彼伏，但整体成交均价依然坚挺。而在楼市下半年进一步调整，及其他一线城市房价已明降或暗降的压力下，上海房价未来的走势令人关注。

市场遇冷

不可否认，上海楼市今年的交投状态，和其他很多城市的楼市一样“萎靡不振”。

来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，今年1-6月上海商品住宅（剔除配套房、动迁房）的总供应量为618.04万平方米，低于2006年上半年的943.84万平方米和2007年上半年的699.79万平方米；总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为739.61亿元，也低于2006年上半年的810.63亿元和2007年上半年的1037.37亿元。
 
刚过去不久的7月情况则继续恶化，虽然商品住宅129.97万平方米的供应量略高于6月的129.17万平方米，但成交量仅约71.81万平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26万平方米下降31.12%，比去年7月的217万平方米更是下降66.91%。

“今年以来成交量的持续收缩，直接导致了当前上海楼市疲软。”中房上海指数办公室的分析师直言，根据他们的统计，今年1-7月上海新建商品住宅的累计成交规模也同比回落逾三成。

与此同时，一些知名楼盘的降价信息也使楼市“价格战”处于一触即发的状态。如大华某楼盘报价从最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如万科某楼盘新推房源报价下调2000元/平方米，虽然销售方表示是因装修标准降低而调价，但随后万科董事长王石在中报发布会上的“万科做好了最坏的打算”等言论，使市场内不少人相信房价可能进一步下调。

更引人注目的是，被市场认为是今年上海房价“支柱”的豪宅市场也开始出现松动。来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，虽然6月上海楼市受豪宅市场集中供应并热销拉动，当月房价攀至16988元/平方米的今年以来最高位，但7月以来豪宅市场却发力困难，几大豪宅都滞销。如最新一批房源的报价都高达42000元/平方米的仁恒河滨城和君御豪庭，实际成交的价格都只有36000元/平方米左右；又如远中风华园和天山河畔花园上月新推房源都是三位数，但至今成交都只有个位数。“一些有高租金回报潜力的项目还算卖得动，其他项目现在看不到太大利好的话，就开始卖不动了。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析指出。

滞涨态势

“当前，无论是宏观经济形势和政策层面都不支持房价继续上涨，上海在长达近10年的房价大幅上涨之后，市场已选择了自发性调整和回归理性之路。”中房上海指数办公室的分析师认为。

然而，分析师眼中上海楼市的回归目前仅体现在成交的低迷上，从房价来看，依然处于高位。如上海佑威房地产研究中心的每月统计表明，上海非政策性的商品住宅均价整体基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的数据同样说明了情况，昨天发改委公布的7月70个大中城市房价指数显示，上月上海新建住房价格同比上涨7.3%，而此前5、6月份的同比涨幅则为9.6%和8.8%。市场人士认为，虽然涨幅环比下降，但上海住房价格依然在高位运行。

在中国指数研究院副院长陈晟看来，这便是市场滞涨的表现。“成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素，按一般规律，成交量和价格是正相关的。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时房价不跌反涨，成交量提高时房价又呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期。”

新的博弈

“当前楼市明显处于各方观望状态，主要是因为原先由政府、金融机构、开发商、购房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市场按自身规律运行，而导致市场处于重新寻求平衡的时间阶段。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋这样看待在持续调控中进入又一个“微妙”阶段的上海楼市。

“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了观望，供应量亦不大。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭指出，一手房市场的供应受两个因素制约，一是土地，从2005年以来上海住宅用地的供应量持续下滑，连续3年没能完成既定目标，今年上半年商品住宅用地供应也只有区区几十万平米，这必将造成市场后续供应量偏小；二是开发商能控制销售节奏，去年房价飙升期很多开发商捂盘，今年市场走势迷离却又有一批楼盘不敢轻易开盘，这都导致中期内住宅供应有限，购房者可选择余地不大。而正是在这样条件下，业内认为上海房价也由此得到“支撑”。

但佑威房地产研究中心主任薛建雄又认为，虽然今年“红五月”不再，但此前聚集的刚性需求仍被释放了一部分，上月一些大开发商调价推盘也抢走了一些客户，所以，可能是一些开发商的降价使得市场忙于调整策略应对，本月上海楼市开始推盘乏力。“不过，一些低总价项目的热销让开发商看到了上海楼市潜在的购买能量，这也是目前大多数开发商不愿降价，只是在长期滞销的压力下，以低价为借口处理‘劣质’房源，或是只给出微不足道的折扣来‘忽悠’购房者，最终的销售业绩也都不甚理想。总之，目前市场预期房价和实际房价产生了很大偏差，开发商想要打开滞销困局，可能需要更大的价格调整或更长的时间等待。”

同时，薛建雄认为房地产业发展与经济增长的联系比较紧密，如果经济面开始衰退，房价也难涨上去。

“楼市调整已经明确，但没有人知道将会调整到什么程度。我们只知道，当前宏观经济的基本要求反映在房地产方面，就是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行。重要和关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济‘基本素质’的伤害。”中房上海指数办公室的分析师如此建议。（来源：上海证券报）

国家统计局认为房价下调是必然

国家统计局在其官方网站上发表文章称，宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。

国家统计局发言人表示，应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。“为防止经济增长由偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。

所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”同时，文章认为需求层面也不支持房价持续高涨。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。

按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。而供给方面临的资金困境也不支持高房价。

对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。（李和裕）（来源：上海证券报）

空置率大 深圳一手住房7月环比涨3500元／平方米

深圳市国土房产和资源管理局日前发布的《2008年1～7月深圳国土房产和市场分析报告》显示，7月深圳一手住房均价为16198元/平方米，较6月的12681元/平方米上涨了约3500元/平方米。但是成交量依然持续低迷，1～7月总成交量仅为去年同期的一半。与此同时，深圳商品房空置率大幅上涨，同比涨幅接近100％。

关内外价差大

深圳房地产研究中心的数据显示，2008年1～7月各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元。

对于7月份出现价格上的大幅度反弹，深圳市房地产研究中心研究指出，6、7月住房价格在低密度住宅入市带动下有所回升，但实际价格基本上仍在11000元～12000元/平方米间波动，数据显示，除去高档楼盘拉动作用，6、7月份房价分别为11159元/平方米、12387元/平方米。

房价的大幅波动还来源于深圳关内外价格的巨大差异以及成交量。7月住宅销售均价特区内、外分别为25953元/平方米、11095元/平方米。这说明深圳关内一手房均价依然较高，与关外相比高出近一倍的水平。

深圳房地产研究中心相关负责人曾经表示，深圳关内的房价高，主要是关内土地有限，基本没有什么新项目，因此，不能作为价格参考的唯一标准。同时，未来深圳的居住趋势肯定是向关外延伸的，目前关外很多楼盘价格已经比较低。

另有分析显示，随着深圳地铁等市政设施的发展，特区内外一体化步伐加快，2010年以后，制约居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占全深圳土地面积80％的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。届时关内外的房价差距有望缩小。

空置率上升快

同时，上述《报告》显示，今年1～7月，深圳新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49％。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17％。新建商品住宅销售规模降幅较大。各月销售量仍保持低位水平，月成交量仅在30万平方米上下，市场总体表现冷淡。

另外值得关注的是，今年1～7月，商品房住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65％。在短短一个月时间，深圳空置商品房增加9500平方米。在此基础上，深圳近期新盘供应量依旧呈现有增无减的迹象，仅8月的头一个星期，就有5个新盘约1800套新房入市，不过该周一手房总共成交不足800套。

有中介机构的人士分析，即使深圳房价不会大幅度下跌，但是调整远远没有结束，未来几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。而深圳社科院研究员高海燕此前接受《第一财经日报》采访时也表示，房价下跌的幅度不会太大，但是广度会扩大，需要一个由局部跌到普跌的过程来促使成交量恢复到正常水平之后，市场最终才会步入平稳。

由于市场观望氛围较浓，开发商的销售压力较今年前几个月进一步上升。金地集团（600383.SH）刚刚发布的业绩报告显示，公司7月份实现销售面积7.54万平方米，销售金额9.63亿元，分别较上月下降31.83％、25.81％。2008年1月至7月共实现销售面积55.14万平方米，较上年同期下降15.65％；但销售金额59.35亿元，较上年同期略微增长2.27％。（来源：第一财经日报）